Po wielu miesiącach (lub latach) ubiegania się o wykup dzierżawionego gospodarstwa Agencja Nieruchomości Rolnych mówi wreszcie dzierżawcy tak. Szczęście rolnika trwa jednak tylko do momentu zapoznania się z ceną wykupu. A ta zwala z nóg.

Dzierżawca próbuje negocjować, Agencja mówi krótko: możesz wykupić ziemię po cenie ustalonej przez naszego rzeczoznawcę majątkowego. Mamy operat szacunkowy, możesz sobie na niego tylko popatrzeć. Kserokopii nie zrobimy, bo to nasz dokument. Nie ma mowy o zmianie ceny, nie myśl o jakieś innej wycenie niż nasza. Albo się zgadzasz, albo nie. Możesz wziąć swojego rzeczoznawcę, ale to wyrzucone pieniądze, bo i tak nie uznamy jego racji.

To nie koszmarny sen dzierżawcy, tylko rzeczywistość, z którą spotykam się w czasie cotygodniowych telefonicznych dyżurów dla czytelników naszego miesięcznika. Dzierżawcy dzwonią i pytają, czy w takiej sytuacji mogę coś poradzić. Telefonów jest tak wiele, że postanowiłem napisać o tym na łamach „Rolnika Dzierżawcy”.

 

Nie sposób polemizować z Agencją Nieruchomości Rolnych, że sprzedaż dzierżawionej nieruchomości dzierżawcy na zasadach pierwszeństwa odbywa się za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy ustawy z 19 października 1991 r.o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa (tekst jednolity Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 z późn. zm.) są w tym względzie jednoznaczne. Zgodnie z art. 30 ustawy cenę nieruchomości zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Jak wynika z powyższego przepisu, ustawa o gospodarowaniu gruntami rolnymi skarbu państwa samodzielnie nie reguluje kwestii szacowania nieruchomości, lecz odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997(tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), która w sposób kompleksowy reguluje kwestie szacowania wartości nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego. W ustawie tej znajdziemy szereg przepisów, o których agencyjni urzędnicy zdają się zapominać.

 

Na początek kwestia utajnienia wyceny, którą jakoby można co najwyżej pokazać, a w żadnym wypadku skopiować, czy w inny sposób udostępnić dzierżawcy. To bzdurne przekonanie niestety zakorzeniło się w umysłach wielu urzędników zajmujących się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Tymczasem wystarczy sięgnąć do ustawy o gospodarce nieruchomościami, aby w art. 156 ust. 1a przeczytać: „organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby”.

Przepis jest jednoznaczny i powinni o nim pamiętać ci urzędnicy, którzy nie chcą udostępniać wycen dzierżawcom. Odmowa zastosowania się do dyspozycji tego przepisu jest rażącym naruszeniem prawa.

 

Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Co jednak zrobić, gdy ustalona przez biegłego cena wydaje się nam zbyt wygórowana, by nie powiedzieć zaporowa, wzięta z sufitu.

Rzeczoznawca majątkowy nie jest wyrocznią, jak to nieraz próbuje się dzierżawcom wmówić. Może się mylić, a dzierżawcy mają prawo do swoich subiektywnych ocen. Wycena wartości nieruchomości, którą zamierzają kupić, dotyczy przecież ich życiowych interesów.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje procedury kwestionowania operatu szacunkowego. Na wstępie jednak należy z góry odrzucić możliwość przeciwstawienia wycenie dokonanej na zlecenie agencji „kontrwyceny” dokonanej przez innego rzeczoznawcę na prywatne zlecenie dzierżawcy. Przepisy wyłączają taką możliwość. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

 

Właściwa do oceny operatu szacunkowego jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Mówi o tym art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocena taka powinna być sporządzona w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o jej wykonanie. Jest to przedsięwzięcie komercyjne, łączące się z koniecznością pokrycia ustalonych w umowie kosztów przez zlecającego ocenę operatu szacunkowego.

Zanim więc zdecydujemy się wdrażać kosztowną procedurę oceny operatu, warto skorzystać z możliwości uzyskania jego kopii i nieoficjalnie skonsultować się z fachowcem, co do szans powodzenia przedsięwzięcia. Szacowanie nieruchomości dopuszcza bowiem elementy subiektywnej oceny biegłego, a także pewne granice dowolności ocen. Tylko ciężkie i wyraźnie sprzeczne ze standardami zawodowymi uchybienia, a także błędy w obliczeniach stanowią twardą podstawę do zaskarżenia operatu.

Pamiętać również należy, że oceny dokonuje nie zewnętrzny niezależny organ lecz organizacja zawodowa, do której należy oceniany. Tylko w przypadku, gdy operat jest sporządzony w trakcie postępowania sądowego, prawo oceny jego prawidłowości ma sąd.

Taka droga reklamacji na pewno nie rozwiązuje problemów dzierżawców niezadowolonych z oferowanych im przez ANR warunków wykupu majątku. Jednak dwie rzeczy są pewne: operat szacunkowy nie jest dokumentem tajnym i musi zostać udostępniony zainteresowanemu, a ponadto dokument ten może podlegać ocenie według przewidzianej prawem procedury.